Reportaje: Oficinas, un mercado en alza para la competitividad y el crecimiento

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Las buenas perspectivas económicas están teniendo un efecto claro en el mercado inmobiliario: la vacancia de oficinas va a la baja tras un aumento en la demanda, fortaleciendo la competitividad del sector. La falta de proyectos para el desarrollo de nuevos espacios es un punto al que hay que poner atención, ya que podría jugar en contra de una industria que debe responder al crecimiento de empresas chilenas y extranjeras que operan en la capital.

Por Claudia Marín

Cada mañana, cientos de personas caminan rápido desde la estación de Metro Tobalaba con dirección a Avenida Vitacura, en una caravana que se va deshaciendo frente a las torres que conforman el sector conocido como Sanhattan que, ubicado en el límite de las comunas de Providencia, Las Condes y Vitacura, se ha consolidado como eje financiero de la ciudad.

Creado desde los años 90, es también uno de los principales polos de oficinas en la Región Metropolitana. La zona alberga edificios emblemáticos como el World Trade Center de Santiago, la Torre Titanium, el edificio de la CCU y el Costanera Center, que con sus 300 metros de altura es la torre más alta del país y de Sudamérica. La imponente infraestructura espera con optimismo abrir sus puertas a fin de año, como la principal carta de la industria para agregar metros cuadrados (m2) a la oferta de oficinas de la capital.

Según datos de Cushman & Wakefield, se estima que en 2018 podrían entrar al mercado 82.700 m2, de los cuales el 92% corresponde a las torres Costanera Center que aún necesitan el permiso de recepción municipal definitivo. Su dueño, el empresario Horst Paulmann, dijo en abril a la prensa que la habilitación total de oficinas en el complejo podría demorar entre 12 y 18 meses y que de los 125 mil metros considerados para oficinas, 100 mil aún están disponibles.

De hecho, el primer trimestre del año no llenó las expectativas del mercado, por una baja absorción neta y una leve alza en la vacancia, explica el Senior Research Manager de CBRE, Horacio Morales. Un escenario que considera “normal” para la madurez del mercado, que “requiere de al menos tres o cuatro trimestres de sólido crecimiento económico para ‘liberarse’ de la inercia y lograr un cambio de tendencia”.

Así, la recuperación de la inversión económica debería impactar positivamente a este segmento, especialmente en 2019, agrega el especialista, con una renovada demanda que los proyectos en carpeta no serían capaces de absorber.

Las fortalezas

Es que Santiago se ha vuelto una ciudad atractiva en este ámbito. Según el ranking 2016 de AméricaEconomía sobre las mejores ciudades de la región para hacer negocios, nuestra capital se ubica en segundo lugar, sólo bajo Miami. Aunque tiene tareas pendientes en sustentabilidad ambiental y poder de marca, de acuerdo con la publicación, se trata de una urbe “altamente estable en todas sus dimensiones”.

De esta manera, Santiago se ha posicionado como un polo atractivo también para empresas extranjeras que buscan iniciar operaciones en la región, principalmente por el mayor nivel de transparencia y consolidación de Chile, tanto a nivel gubernamental como en el mercado de real estate, comparado con otros países de Latinoamérica, dice la gerente de Advisory & Valuation de JLL, Javiera Basso.

“Acá hay presencia de importantes fondos extranjeros, actores consolidados de este mercado, que lo han elegido como su entrada a Latinoamérica. Además, existen iniciativas en términos tributarios para la inversión de capitales extranjeros”, destaca.

Buenas clasificaciones de riesgo país y, particularmente en Santiago, un mercado estable y consolidado, con nuevos edificios de categoría mundial, sustentables y de alta calidad constructiva –que la distinguen frente a otras capitales de la región–, son otros atributos que complementan el positivo escenario que existe en este rubro, en opinión del gerente del área de Oficinas de Colliers International, Enrique del Campo.

“Santiago es una de las capitales con menores vacancias en Latinoamérica. Posee un inventario que ha crecido a más del triple durante la última década, llegando a más de cuatro millones de m2 entre oficinas Clase A y B, superando a Buenos Aires, Bogotá y Río de Janeiro, entre otras ciudades”, precisa el ejecutivo.

Escasez de suelo

Las señales de la madurez del rubro vienen desde hace al menos un par de años, dice Horacio Morales, de CBRE. A mediados de 2016, dice, se observaron “los primeros síntomas de que el mercado ya había alcanzado su fondo”, cuando la tasa de vacancia de oficinas clase A mostró una disminución por dos períodos consecutivos.

Algo que había sucedido sólo una vez en los 15 trimestres previos. “Desde entonces, se ha dado una baja gradual en la vacancia del mercado de oficinas, si bien aún no con la fuerza de un mercado robusto”, agrega.

El primer trimestre de este año, los datos de Cushman & Wakefield para el segmento de oficinas de clase A muestran que el índice de vacancia alcanzó el 6,2%, frente al 8,3% del mismo período de 2017.

La consultora Arenas y Cayo sitúa esta tasa en 7,1%, destacando las magnitudes alcanzadas en Providencia (5,7%), Vitacura (5,4%) y Las Condes, específicamente en el submercado de Nueva Las Condes (4,2%).

Para Eduardo Palacios, director de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi), la mejora en las expectativas que generó el cambio en el ciclo político reactivó la demanda, bajando la vacancia a “mínimos no registrados desde el año 2013”. Un nivel, añade, que podría impulsar el valor de los arriendos, especialmente en zonas más demandadas y con menor espacio para seguir creciendo.

Además de la reactivación de la demanda, Enrique del Campo, de Colliers, observa otro fenómeno: la disminución, durante el último semestre, del ingreso de nuevos proyectos, tras la alta producción de oficinas durante los períodos 2012 y 2015, cuando se vivió una de las fases con mayor vacancia en la capital, sobre los dos dígitos.

En este punto, el director de Brokerage de Cushman y Wakefield, Luis Felipe Bravo, advierte que lo que viene ahora en materia de construcción está en torno a los 150 mil m2 (Santiago absorbe 80 mil m2 al año).

“Chile peca de ser bastante conservador en cuanto a desarrollo inmobiliario, desde el punto de vista de oficinas”, advierte, y agrega que los altos costos de construcción y la escasez de suelo para estos proyectos, explican esta situación, que lleva a los inversionistas a buscar mayor seguridad.

Además, alerta que varias iniciativas están detenidas por temas regulatorios. Esto jugaría contra la expansión de las empresas que requieran oficinas y que tendrían menos alternativas, sobre todo para encontrar espacios de más de cinco mil metros. Para ello, tendrían que arrendar, por ejemplo, tres plantas más pequeñas.

Competitividad

No obstante, la competitividad del mercado chileno no está en entredicho, opinan los analistas. Por el contrario, para Eduardo Palacios, de Acafi, la escasez de suelo y el aumento en el valor de los terrenos, junto a mayores costos de construcción y a los tiempos de tramitación de los proyectos, han influido en los retornos de este mercado, haciéndolo cada vez más competitivo. Coincide Javiera Basso, de JLL, quien piensa que la industria local es atractiva para la inversión. “Si bien los cap rates (tasa de capitalización) se mueven entre UF+ 6% a UF+ 8%, la rentabilidad de un proyecto depende de características como localización, diseño, amenities (productos de acogida en hotelería) y tecnología, entre otros factores, así como de su comercialización y administración”, precisa.

Estos puntos pueden generar diferencias en los tiempos de colocación de cada proyecto, incidiendo en su rentabilidad, que es muy atractiva frente a bonos reajustables u otros activos sin riesgo, explica Basso.

Pero no sólo eso: la especialista asegura que en el corto o mediano plazo la mayoría de los activos de clase A se comercializarían sólo para renta, sin aplicar venta por unidad. El problema está en que el mercado es “extremadamente” competitivo, con una profunda liquidez a nivel local, según Marc Royer, Managing Partner Capital Markets South America Cushman & Wakefield, lo que complica a los inversionistas extranjeros.

Hace 10 o 15 años, dice el ejecutivo, se instalaron en el país distintos fondos de inversión, pero algunos, como el alemán Union Investment Real Estate, cerraron sus operaciones por la fuerte competencia local, cuyos actores tienen costos más bajos.

“Es una barrera a la entrada para inversionistas extranjeros”, acota, y explica que otros, como GLL Real Partners, sí han logrado crecer, apuntalados por su presencia acá, que les otorga mejor sintonía con el mercado y agilidad para cerrar operaciones.

Esto también podría facilitarse con joint ventures, como el de Territoria con el fondo Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), para el proyecto Territoria Apoquindo, con una inversión total de US$ 300 millones.

Con todo, la industria es optimista. El respaldo de la Contraloría al convenio de mitigación de Costanera Center dio luz verde a un proyecto retrasado por años y poco a poco se retoman las iniciativas postergadas. Así, las grúas deberían comenzar a aparecer, nuevamente, en algunos puntos neurálgicos para las oficinas en Santiago.

El desafío de la sustentabilidad

Entre 12% y 20% reducen su consumo de energía los edificios que cuentan con sello LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), área en la que Chile destaca de forma importante: se encuentra en el noveno lugar entre los 10 países del mundo con más edificios certificados, según ranking elaborado por el Green Building Council de Estados Unidos (USGBC) para contabilizar a los inmuebles que minimizan su impacto sobre los ecosistemas y los recursos hídricos, y que es liderado por China.

Son 321 los edificios certificados en Chile, los que además de la energía logran bajar entre 20% y 40% el consumo de agua, y entre 10% a 30% los costos operativos. Para los expertos, el diseño es clave: las oficinas abiertas, por ejemplo, favorecen al aprovechamiento de la luz natural, bajando el uso de iluminación artificial y de equipos de calefacción y refrigeración. Espacios colaborativos en formato de planta libre, uso eficiente de los espacios y atención de las nuevas modalidades de trabajo son parte de las preocupaciones, junto a la eficiencia en el uso de agua, la energía, los materiales y los recursos, así como la garantía de un aire interior de calidad.

 

 

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